Thailande investissement immobilier

   Titres de propriété de Thaïlande

 

 L’histoire du droit à la propriété en Thaïlande

 

Au tout début de l’ère de Sukhothai, la terre thaïlandaise était la propriéte du peuple et à l’époque, c’était les autorités du royaume qui donnais le droit au peuple d’y résider ou d’y faire de l’agriculture. 

 

Aprés l’ère de Sukhothai, l’ère d’Ayutthaya et de Ratanakosin donnais la pocession de la terre au Roi. Si le peuple Thaïlandais voulait utiliser la terre pour construire une maison ou autres activités comme l’exploitation agricole, ils devaient demander l’autorisation au Roi. De nos jours, cela à bien changer, car mainteant tout est regulé, géré, contrôlé par les administrations du services de cadastre, situé dans toute les régions de Thaïlande.

 

La propriété d’un terrain est soumis et réglementée par le code du terrain  » Land code  » BE 2497 ( 1 954 ) du code civil et commercial et par le code de reforme agraire BE 2518 ( 1 975 ) pour certain type de terrain.

Il y a beaucoup de différents  » Titre de Propriété » en Thaïlande pour les Terrains, il y a globalement 4 Titres pour la garantie de la propriété qui en décroissant, qui sont utilisés comme preuve de propriété de bien foncier, droits de succession, ou autres intérêts sur le terrain.

 

Les Terrains peuvent être acquis par achat, crédit bail, dons, héritages, remboursement de dettes, voir : Comment acheter ou vendre un Terrain en Thailande ?

 

Les Titres et Certificat de pocession en Thaïlande

 

SOR KOR 1  ou  ( Certificat de pocession )

 

Le Propriétaire disposant d’un Sor Kor 1,   » le Land department  »  ( service du cadastre ) lui reconnait qu’il est le propriétaire de celui-ci. Ce certificat n’est pas transférable, ce titre n’est pas enregistré au Land Office, en 1955 le gouvernement a notifié au propriétaire de terrain  » Classe SK1 «   d’avoir a faire une demande auprés du  » Department Land  » pour classer ces terrains en Nor sor 3 ou Nor sor 3 Kor.

 

Mais un grand nombre de propriétaire n’ont pas fait la démarche. Mais le propriétaire du terrain peut vendre son bien foncier et le nouvel acheteur aura un nouveau certificat de pocession.

 

Note : Il est dorénavent possible, depuis quelque mois de pouvoir modifier le titre de propriété au  » Department Land  » au propriétaire détenteur d’un titre de propriété «  Sor Kor 1 « , la modification passe en général directement en Chanote, cette demande de modification de titre sera  faite en moins d’un mois. 

 

Tor Bor 5 & Tor Bor 6

 

C‘est une terre attribué par la Royauté ou les documents officielles de terre ne permettent pas la construction sur le terrain de propriété construite en dure  » ciment  » ou autre type similaire, uniquement des cabanons en bois pour les exploitants agricole du terrain, car ce type de titre de propriété n’est autorisé que pour le développement d’agriculture aprés autorisation officielle du cadastre et de l’administration communal de la région concernée. D’autrepart, il ne peut être vendu à un tiers, mais il peut être louer par son propriétaire à un tiers, ce titre de propriété est transmissible par voie d’héritage.

 

 Sor Tor Gor ( STG )

 

Il s’agit d’un document officiel attribue par le comité du département des forêts et ce document permet d’occuper et d’utiliser la terre, mais le propriétaire n’a pas droit de vendre son terrain, n’y de construire en dure sur sa propriété, il peut louer son terrain , et celui-ci est transmissible par voie d’héritage.

 

So Po Kor

 

Il s’agit d’une terre attribué par le comité de la réforme agraire, une terre avec des documents officielle qui ne peut être vendu, louer, n’y aucune construction en dure sur le terrain n’est autorisé, le terrain peut être léger par voie d’héritage.

 

Nor sor 2

 

Il s’agit d’une lettre de consentement qui permet au titulaire d’occuper et d’utiliser la terre pour une courte période de temps, celui-ci est attribué par le service du cadastre de la région concernée et aprés avoir déposé la demande au service cummunal de la région concernée.

 

NOR SOR  3  ou ( Certificat de Propriété)

 

Le 2ème niveaux des titres de propriétés au dessus du Sor Kor 1, qui specifie les limites du terrain par rapport au voisin, approximativement. C’est le titre de terre le plus simple qui prend en compte légalement la construction d’une propriété. Un avis public doit être deposé pendant 30 jrs, avant que tout changement de statut du terrain puisse être enregistré.

 

D’autrepart le propriétaire du terrain est tenu de ne pas laisser le terrain sans surveillance plus de 12 ans. La specificité de ce titre de propriété, est que la superficie du terrain est appreciée, mais pas mesuré.

 

NOR SOR 3 KOR  ou  ( Certificat confirme de propriété )

 

Ce terrain est mieux examiné que le Nor sor 3, la superficie du terrain est mesuré par un geomètre, et avec un instrument équipe d’une caméra.  Cette terre peut être subdivisée en plots séparés, le détenteur de ce certificat ne peut pas laisser le terrain sans surveillance plus de 12 ans. En pratique ce titre de propriété est plus officiel, et a plus de valeur que le Nor sor 3.

 

CHANOTE  ou ( Titre de propriété )

 

C’est le titre de propriéte le plus haut placé dans la hiérarchie juridique. La superficie du terrain en est determiné avec précision en utilisant un Satellite GPS de facon a connaitre les limites du terrain par rapport au voisin, ce titre peut être utilisé a tous motifs tel que la garantie bancaire pour un prêt.

 

Titre de proriété en Condominium

 

 Un titre de co-propriété est un titre d’une partie de l’immeuble et du terrain d’un condominium, ainsi que des autres bien communs appartenant au condiminium telle : la piscine du condominium, les surfaces d’aménagement du sol du condominium, le pourcentage établie représente le droit de vote dans la co-propriété ou l’association des propriétaires.

 

On ne délivre pas aux batiments un document officiel sous forme de titre, mais l’achat ou la vente de propriété ou encore la location long-terme doivent être enregistré au service du cadastre ( la preuve de pocession doit être etablie, soit par le preuve de construction soit par la preuve d’un document officiel prouvant l’achat de la propriété dans le condominium. Pour le transfert d’un batiment, a la différence de ces terrains exige la publication pendant 30 jours d’un avis public, afin que quelqu’un est la possibilité de constater l’origine de la pocession.

 

En ce qui concerne les acheteurs éventuel d’un appartement en condominimum, ils doivent prendre soin de vérifier à travers leurs avocat que le batiment respecte la loi en vigueur : 51 % des appartements doit être propriété Thaïlandaise et les autres 49 % peuvent acheter par des étrangers en nom propre ( sans créer de compagnie ).

 

Dans tout les cas d’achat de propriété en Thaïlande, il est impératif de bien vérifier les titres de propriété sur la terre ferme avant de s’engager dans toute transaction foncière en Thaïlande.

 

Note :  Pour plus de renseignement, vous pouvez également voir la page  » Comment acheter un terrain en Thaïlande ?  »

 

 

En Pratique 

 

Un investisseur prudent préferera dans beaucoup de situation un titre de propriété en  » Chanote  » ou un titre en  » Nor sor 3 Kor « , et dans le cas de figure ou le client achète un terrain avec un  titre de propriété en Nor sor 3 ou en Sor Kor 1, il lui est possible de demander au propriétaire ou par l’intermédiaire de son agent immobilier de procéder aux modifications du titre.

 

biensûr après que le client est fait le 1 dépot d’achat, les modifications du titre de propriété auprés du  » department Land « ,  pourrons prendre quelques semaines.

 

 

La superficie du terrain, les mesures Thaïlandaises :

 

*  1 Talang Wah  =  4 Mètres/carré,

*  1 Ngan  =  100 Talang Wah  =  400 Mètres/carré,

* 1 Rai  =  400 Talang Wah  =  1 600 Mètres/ carré